业主委员会会议

                                                      2008-03-05

业主委员会为行使自己的权利和履行自己的义务，应建立正常的会议制度。业主委员会会议包括例会和特别会议两种。1．例会是常规会议，每3个月至少举行1次。有1／3以上的委员提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议；2．业主委员会会议的召开应由召集人提前7天将会议通知及有关材料送达每位委员。委员因故不能参加，可以一次性书面委托代理人参加，包括会议日期、地点和议题，并代其行使表决权；3．业主委员会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任主持。召开会议时，可邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门（街道办事处、派出所等）、物业管理企业的人员和非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权；当物业有1／3以上为出租时，必须聘请相当于委员1／3以上人数的承租人代表为聘请委员，并通知其列席会议；4．会议决定问题，采取少数服从多数的原则。会议进行表决时，每一委员有1票表决权。若表决中出现赞成票和反对票票数相等时，由主任或会议主持人在自己已投过的1票之外，再投1票决定票（赞成票或反对票），但此规定不适用于对其本人或直系亲属有利害关系的事项；5．执行秘书应做好每次会议记录，并由会议主持人签署后存档；涉及物业管理的重大问题应由与会的全体委员签署。

　　业主委员会自身建设 这是能否真正发挥其应有作用的重要前提。当前在物业管理中我们注重和强调物业管理企业的建设与资质管理，却不同程度地忽略了业主委员会的建设。业主委员会的建设说到底是作为物业消费者的业主自身素质的培养，现在业主普遍地对物业管理似懂非懂，对自己在物业管理中的地位、作用、权利与义务知之甚少。业主没有成熟的消费者素质，业主自治就无从谈起。因此，加强业主自身素质的培养，也是当前物业管理中的一大任务，可以从以下三方面入手。首先，要对广大居民群众进行广泛的宣传、教育，使大家逐渐成为“成熟的消费者”。其次，对已经成立或即将成立的业主委员会，可聘请有关主管部门、物业管理咨询机构的人员为业主委员会顾问，提高和保障业主委员会的决策水平。第三，可举办一些培训，组织业主委员会主任或委员学习。

　　业主委员会与物业管理企业的关系 物业管理企业和业主委员会都是物业管理的机构，它们共同管理着一定范围的物业。所不同的是，业主委员会管理的是其所代表的业主们的物业，物业管理企业是受委托管理业主们的物业。这样，在客观上就决定了它们之间的特定关系。1．完全市场条件下的相互关系。在完全市场条件下，物业管理企业和业主委员会之间的关系有如下特点：（1）决策人是业主委员会，物业管理企业是雇员。业主委员会根据物业的情况和多数业主的意志，有权选择不同的物业管理企业来提供服务性管理。（2）业主委员会的委托和物业管理企业的受托是一种合同关系，是一种市场的双向选择。业主委员会愿意出多少钱以购买什么样的服务，物业管理提供何种服务要按什么标准收费，完全是一种交易谈判，而不是行政分配。（3）物业管理企业和业主委员会都是独立运作的，互不干扰，双方可以因发展变化的需要，在协商一致条件下续签、修改或解除合同，但都无权干预对方的内部活动。2．非完全市场条件下的相互关系。在非完全市场条件下，物业管理企业和业主委员会之间的关系有如下特点：（1）物业的委托人是一个企业或一个机构，不是一个由许多业主依法组织起来的群众自治组织。（2）物业管理企业作为子公司是在母公司的支持下，直接组织产生出来的，其日常的经营活动多受到母公司的监督和制约。（3）物业管理权的取得是通过单方授权产生的，不是市场竞争。3．地位上的平等关系。物业管理企业和业主委员会之间是受委托人和被委托人、服务者和被服务者之间的关系，没有隶属关系，双方在地位上是平等的。在法律上，业主委员会有委托或不委托某个物业管理企业的自由，物业管理企业也有接受或不接受委托的自由。在组织关系上，不存在领导与被领导、管理与被管理之间的关系。4．工作上的合作关系。物业管理企业在管理物业的过程中经常要和业主委员会发生联系，业主委员会为了业主们的共同利益也时常要和物业管理企业打交道，由此产生它们之间的合作工作关系。一般来说，委托合同中都规定了物业管理企业和业主委员会的权利和义务，如物业管理企业有权要求业主委员会协助管理，有义务把重大管理措施提交业主委员会审议；业主委员会有权审议物业管理企业制订的年度管理计划和管理服务的重大措施，有义务协助物业管理企业落实各项管理工作，等等。这些都是双方之间合作关系的表现。

　　物业管理企业的选聘 选聘物业管理企业是业主的权利，业主委员会（首次进行选聘为房地产开发企业）将代表业主行使这一权利。在物业管理市场上，应建立供需双方双向选择机制，即业主委员会可自主选择物业管理企业；物业管理企业也可以自主决定接受或不接受业主委员会的选聘，一般情况下，一个相对独立的完整的物业区域应选择一家物业管理企业统一管理。具有良好信誉和丰富的物业管理经验是选择物业管理企业最重要的标准。选择时，要了解物业管理企业的背景，过去的业绩及目前的经营服务状况。主要从以下几个方面进行考察与选择。1．人员素质。物业管理工作的管理者和操作者的素质是极其重要的。人员素质较好，并不意味着物业管理人员必须有很高的学历，而是要熟悉业务。当然，对于不同岗位的人要求也不尽相同。这里只要求从整体上做到以下几点：（1）专业人员配置。一个物业管理企业，有几个主要的环节应有专业技术人员把关。①建筑工程结构类工程技术人员。②机电类工程技术人员。③财务会计。④管理专业人员。（2）工作人员形象。业主委员会在选择物业管理企业时，一定要注意该企业工作人员的形象。它体现了企业的形象和精神面貌，也表现出管理水平。业主委员会要到物业管理企业去考察，要注意每个职员的语言、衣着和举止。2．社会信誉。社会信誉是选择物业管理企业时要考察的主要因素，这是市场经济条件下选择合作伙伴的前提条件。社会信誉的好坏主要从以下几方面体现：（1）无投诉记录；（2）所管住宅小区被评为全国优秀管理小区；（3）所管出租的商贸楼宇的租金和出租率同时高于同类楼宇同期水平；（4）接受某物业后一直未被解聘。3．收费合理。物业管理服务的收费一定要合法合理。国家对于管理收费有一定的要求，物价管理部门也要进行控制。坚持“自愿公平、按质定价、优质优价”的原则，根据物业管理所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。4．管理的质量。应对物业管理企业正在管理的物业进行考察，看一看各项服务达到的标准和管理上所采取的措施。选聘物业管理企业应引进市场经济条件下的竞争机制，以公开招标方法为主，以议标方法为辅。对物业管理企业的选择进行招标投标，有利于推动物业管理工作的发展和规范化。对于一些特殊的物业，也可指定物业管理企业进行物业管理。如政府机关的办公用房，为了安全和保密的需要，可能指定某物业管理企业管理。但这是特殊情况。招投标方式选聘物业管理企业的一般程序。1．成立招标领导小组。在政府物业主管部门指导下，由委托方（如业主委员会）成立招标领导小组，小组成员可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。2．向社会发布招标公告。通过新闻媒体向社会公开发布招标公告。公告内容主要是拟招标的物业名称，投标单位条件，报名投标截止日期，报送投标书截止日期，以及联系地址、电话等有关事项。

　　物业管理企业的续聘 物业管理企业的续聘是指在物业管理委托期限到期后对物业管理企业的再次聘用。为了确保业主和物业管理企业双方权益，物业管理委托合同中对委托管理的期限都有明确的规定。首次聘用一般不超过2年。物业管理企业续聘的程序。在物业管理委托合同期满（如6个月）前，业主委员会和物业管理企业双方应就合同期满后续聘问题向对方提出书面意见，并进行充分的协商。业主委员会应广泛听取业主对物业管理工作的意见和评价，如大多数业主反映良好，原物业管理企业也同意续聘，可直接续订物业管理委托合同。否则，业主委员会应于合同期满前就合同期满后的物业管理进行招投标，此时，在同等条件下原物业管理企业有优先获得管理的权利。是否续聘既是业主和业主委员会的权利，也是物业管理企业的权利，从业主委员会的角度为了保持物业管理工作的连续性，在充分反映业主意见的基础上，应尽可能续聘原物业管理企业。从物业管理企业的角度看，广大业主的续聘本身就是对其以往工作的一种肯定，应积极争取续聘。对广大业主提出的意见，应虚心听取，认真改进工作，建立和维护自身的良好的社会形象和社会声誉。

　　物业管理企业的解聘 物业管理企业的解聘有两种情况。一是自然解聘，即合同期满后不再被续聘。一是提前解聘，指在合同期限内，由于某种原因，合同双方或单方提出终止合同的履行。提前解聘一般发生在合同履行中双方产生争议而又协商不成时，比如广大业主对物业管理企业的工作极度不满，而物业管理企业又无切实改进工作的措施和行为，业主一致要求提前解聘；或物业管理企业认为业主和业主委员会未认真履行合同中载明的义务，或对本企业的物业管理工作的支持配合十分不力，以至无法继续履行合同。提前解聘属于提前解除合同，这将给双方的利益和日常的物业管理工作都带来较大影响，因此，对此应十分慎重。当业主委员会和物业管理企业产生较大争议时，应进行充分的协商。协商不成时，可提请物业管理行政主管部门调解。调解不成时，可提交法院等有关机构进行依法裁定。一旦裁决，将由负有责任的一方赔偿因提前解除合同给对方造成的经济损失。提前解聘一旦发生，业主委员会应尽快选聘新的物业管理企业。原物业管理企业应遵循职业道德规范的要求本着向业主负责的精神，继续做好有关物业移交前的各项工作，整理全部档案资料，清理帐目，做好移交准备。

　　物业管理委托合同 委托与受理委托是一种民事法律关系，委托与受理委托之间民事关系主要通过委托管理合同确定。委托人与受理委托人根据政府主管部门制定的物业管理委托合同的标准文本，双方就所关心的问题进行讨论协商，达成一致意见后，并以文字形成书面的文件就是物业管理委托合同。物业管理委托合同通常有两种形式：一是物业在建设期间至向业主委员会正式移交前，由开发建设单位与委托的物业管理企业签定的物业管理委托合同。二是业主委员会成立后，由业主委员会与委托的物业管理企业签定的物业管理委托合同。物业管理委托合同的主要内容包括：1．合同当事人；2．物业的基本情况；3．委托管理事项；4．履行合同期限；5．双方的责任、权利和义务；6．物业管理服务质量；7．物业管理服务费用；8．违约责任；9．附则等。

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